Özel İnşaatlarda Kazancın Tespiti ve Vergilendirilmesi

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunun 38 maddesinde bilanço esasına göre kazancın tespitinde tahsil değil tahakkukun esas alınacağı açıklanmıştır.

Müteahhitlerin kendi namlarına yapıp sattıkları daire ve işyerlerinin imal edilen emtia niteliğinde olduğunu belirtmiştik. Müteahhitlerin inşaat  devam ederken gerek noter satışı,gerek arsa payı üzerinden sattıkları daire ve dükkanların satış bedeli belli olmakla birlikte alınan paralar bir avans niteliğindedir.

Bu durumda inşaat devam ederken yapılan bu satış bedelinin tamamı inşaatın tamamlanıp bittiği yılın hasılatı olarak kayıtlarda gösterilmesi gerekmektedir. Ama öte yandan 213 sayılı VUK nun 231 maddesinde “Fatura malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenlenir. Bu süre içinde düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılır” hükmü yer almaktadır. Öyleyse yani imal edilen emtia niteliğinde olan daire ve dükkanlarımız maliyetle satış bedeli karşılaştırmak suretiyle hesaplanır. Binanın tüm maliyetinden her daire ve işyerine temel ölçü esaslara göre pay verilerek hesaplamalar yapılır. İlk makalemizde inşaat devam ettiği için satışlar inşaatın tamamlandığı yılda yani faturaların inşaat devam ederken satış yapılmış olsa bile inşaatın tamamlandığı yılda kesileceğini ve inşaatın bittiği yılın hasılatı olarak kayıtlarda gösterileceğini izah etmiştik. İnşaat tamamlanmış ama satışlar aynı yılda yapılmamış ise yani 2007 yılında inşaat tamamlanmış ama halen satılmayan daire olduğu örneğine istinaden 2008 yılında satılan dairenin faturası tanzim edilir ve ilgili yıl kazancı olarak beyan edilir. Kazancın tespiti için tüm daire  ve işyerlerinin satılması beklenmez. İnşa edilen daire ve dükkanlar hiç satılmadıysada herhangi bir zarar söz konusu olmayacak ve daire ve dükkanlar stok olarak envanterde maliyet bedeli ile değerlendirilecek. Tümü aynı yıl içinde satılmışsa sorun yok satışlar ve maliyet belli aynı yıl içinde kar veya zarar tespit edilecek ve beyan edilecektir. Sorularda belirtilen satış olmadığı halde müteahhidin dosyanın kapanması için üzerine kaydettirdiği dairede varsa o da emsal bedeli ile değerlendirilmesi gerekmektedir. Yani müteahhit kendi üzerine kaydettirdiği daire için emsal bedel ile fatura tanzim ederek dosyasını kapatabilir.  Yalnız inşaat tamamlandığı halde satılmayan daire ve işyerlerinin stokta ki değerlemesinin nasıl olacağı konusuna gelince en kolay yol toplam yüzölçümden her daire isabet eden hisseyi tespit etmek ve bilinen m2 maliyet bedelini stoktaki hisse sayısı ile çarpmak suretiyle yapılar.

Örneğin: Toplam m2 sin 5.000 olan binanın stokta kalan daire ve işyerlerinin hisse adedi 1.000/5.000 m2 maliyet bedeli 800 TL olsun

Stok maliyeti: 1000*800:800.000 TL dir